マンション購入を検討する際、管理組合が正常に機能しているかを見極めることは、将来の安心を守るために大切な工程です。
管理不全の物件を選んでしまうと、居住後の快適性が損なわれるだけでなく、資産価値が毀損するリスクを背負うことになります。
本記事では、マンションの管理組合が機能していないケースと、購入するリスクや売却時の注意点も解説します。
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管理組合が機能していないケース
法律上、分譲マンションは購入者が複数になった時点で、管理組合が成立するため、組織自体が存在しないケースは原則としてありません。
しかし、実態として総会が開かれず、理事長などの役員も不在となっている「管理不全」の状態にある物件は、少なからず存在します。
また、総戸数が少ない小規模マンションでは、役員のなり手が不足し、輪番制の負担感から機能不全に陥る傾向があります。
さらに、築年数が経過して所有者の高齢化が進み、意思決定に必要な合意形成ができずに、活動が停止してしまう事例もあるでしょう。
購入前には、不動産会社を通じて活動実態を確認し、組織として正常に機能しているかを、慎重に判断することが求められます。
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購入後に降りかかるリスク
管理組合が機能していないマンションを購入するリスクは、建物や設備の維持管理が、適切におこなわれなくなる点にあります。
また、消防設備やエレベーターの法定点検が未実施となれば、法令違反となるだけでなく、災害時に居住者の安全を守ることができません。
共用部分の清掃不足や、電球切れが放置されることで、マンション全体の雰囲気が暗くなり、防犯面での脆弱性が露呈することにもつながります。
くわえて、騒音やゴミ出しのマナー違反といったトラブルが発生した際に、仲裁する組織がないため問題が解決せず、長期化する傾向があります。
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将来的に売却する際のデメリット
管理体制の不備は、将来そのマンションを売却しようとした際に、資産価値の下落や、売却活動の難航しやすいといったデメリットが挙げられます。
不動産市場において管理状況は、物件価格を左右する重要な指標です。
そのため、メンテナンスナンスがなされていない物件は買い手から敬遠される傾向にあります。
重要事項調査報告書で、修繕積立金の総額や修繕履歴などの、情報が開示できない場合、買主はリスクを懸念して購入を見送ることもあるでしょう。
また、近年は金融機関が融資審査で管理状況を厳しくチェックするため、管理不全のマンションは住宅ローンの利用が制限されるケースが増えています。
ローンが利用できない物件は、現金購入できる層にターゲットが限定されるため、相場よりも低い価格での売却を余儀なくされます。
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まとめ
管理組合は形式的に存在していても、小規模物件や高齢化が進んだマンションでは、機能停止しているケースがあることを認識しておく必要があります。
管理不全の状態では、必要な修繕や法定点検がおこなわれず、建物の劣化進行や居住者トラブルの未解決といった、リスクを抱えることになります。
売却時には、資産価値が低く評価されるうえ、買い手が住宅ローンを利用できなくなることで、成約価格が下がるデメリットがある点に注意が必要です。
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