相続した土地が四角形ではない「不整形地」だと知り、どのように評価されるのか不安を感じている方は、多いのではないでしょうか。
不整形地は活用しにくいことから、整形地と比べて評価額が低くなる可能性があり、相続税の計算においても重要なポイントとなります。
そこで本記事では、不整形地とは何か、評価額を計算する方法、そして具体的な評価の仕方について解説いたします。
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不整形地とは
一般的に「不整形地」とは、正方形や長方形といった整った形状をしていない土地のことを指します。
このような土地は、建物を建てる際にデッドスペースができやすかったり、建築できる建物の形が制限されたりするため、利用価値が下がってしまうことが少なくありません。
したがって、相続税を計算する際の評価額は、同じ面積の整形地と比較して、一般的に低くなる傾向があります。
この評価額の引き下げは、土地の形状がいびつであるほど利用しにくいと見なされ、不整形地補正率という補正率を適用します。
この補正率は、路線価方式による評価の際に、その土地の評価に欠かせない要素の1つとなるでしょう。
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不整形地の評価額を計算する基本的な手順
不整形地の相続税評価額を計算する際には、まずその土地を整形地と仮定した場合の評価額を算出する必要があります。
そして、この想定整形地の評価額に対して、土地のいびつさを考慮して決められた不整形地補正率を乗じて調整し、不整形地としての評価額を導き出します。
不整形地の評価額は、「想定整形地の評価額 × 不整形地補正率」という手順で計算されるのが原則です。
この不整形地補正率は、土地が位置する地区区分や面積、かげ地割合などから、国税庁の定める評価基準に基づいて割り出されます。
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不整形地の評価方法の具体的なパターン
不整形地の評価額を計算する方法には、主にいくつかのパターンがあります。
まず、土地の形状が比較的シンプルな場合には、近似整形地を設定して評価します。
これは、対象の不整形地にもっとも近い長方形（近似整形地）を求め、その面積や形状から不整形地補正率を適用して評価する方法です。
また、コの字型など凹んだ部分がある土地は、差し引き計算によって評価額を求めることができます。
これは、土地全体を長方形と見立てた「想定整形地」から、凹んだ部分の「かげ地」の評価額を差し引いて、対象の不整形地の評価額を計算する手法です。
さらに、不整形地の奥行距離が極端に長いまたは短い場合や、間口が狭い場合には、奥行価格補正率や間口狭小補正率といった補正率も適用され、評価額が決定します。
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まとめ
不整形地とは、長方形や正方形でないいびつな形の土地であり、その利用のしにくさから、整形地よりも一般的に評価額が低くなる傾向があります。
不整形地の評価額は、その土地を囲む想定整形地の評価額に、不整形地補正率を乗じて計算されるのが、基本的な手順となります。
評価方法としては、近似整形地を用いる方法や、差し引き計算で評価する方法などがあり、専門的な知識に基づいて正確な計算が求められるでしょう。
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