相続した土地が「無道路地」である場合、建築や売却に制限が生じるため、評価や活用に関する正確な知識が必要です。
また、建物が建てられないことで、土地の価値や相続税にも大きく影響する可能性があります。
そこでこの記事では、無道路地の定義や該当条件、そして相続税評価額の計算方法について解説いたします。
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無道路地とは何か
無道路地とは、建築基準法上の道路に接していない、または接道義務を満たしていない土地のことです。
建築基準法では、建物を建築するためには、敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。
この要件を満たさない土地は、建物の新築や再建築ができず、無道路地とされるため注意が必要です。
また、無道路地には、完全に道路に接していない土地や、接していても接道幅が2メートル未満の土地、建築基準法上の道路でない道に接している土地などが含まれます。
都市計画区域内では、建築や開発に関する規制が厳しく、無道路地の扱いも厳格になります。
そのため、無道路地の評価や活用には注意が必要です。
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無道路地に該当するケース
無道路地に該当するケースとして、以下のような状況があります。
まず、建築基準法では、敷地が道路に2メートル以上接している必要があります。
この要件を満たさない場合、無道路地とされるため注意が必要です。
次に、敷地の道路に接する部分（間口）が2メートル未満の場合も、建築基準法上の接道義務を満たさず、無道路地となります。
さらに、私道や農道など、建築基準法上の道路と認められていない道に接している場合も含まれます。
これらのケースでは、建物の新築や再建築が制限されるため、土地の利用価値が下がり、相続税評価額にも影響を及ぼしてしまうでしょう。
なお、自治体によっては、接道義務の要件が異なる場合があるため、所在地の役所で確認することが大切です。
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無道路地の相続税評価額の計算方法
無道路地の相続税評価額は、以下の手順で計算されます。
まず、無道路地と前面の道路に接する土地を一体の宅地として評価し、奥行価格補正をおこないます。
次に、前面の土地の奥行価格補正後の価額を差し引き、無道路地の奥行価格補正後の価額を求めましょう。
無道路地に対して、不整形地補正や間口狭小補正、奥行長大補正などを適用し、補正後の評価額を算出します。
さらに、建築基準法上の接道義務を満たすために必要な通路部分の価額を、補正後の評価額から控除します。
なお、計算には、国税庁が公表している路線価や補正率を参照することが必要です。
また、土地の形状や面積、周囲の状況によって評価額が大きく変動するため、専門家に相談することをおすすめします。
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まとめ
無道路地とは、建築基準法上の道路に接していない、または接道義務を満たしていない土地を指し、建物の新築や再建築が制限されてしまう点に注意が必要です。
接道部分が2メートル未満の土地や、建築基準法上の道路でない道に接している土地などが、無道路地に該当します。
無道路地の相続税評価額は、奥行価格補正や不整形地補正などを適用し、通路部分の価額を控除することで算出されます。
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