フラット35を検討するときは、固定金利の特徴だけでなく、実際の適用金利が決まる時期や利用条件、必要な費用も確認する必要があります。
返済額が安定する一方、年収や住宅性能の審査、頭金による金利条件の違いも把握したいところです。
本記事では、フラット35の仕組みと利用条件、デメリットについて解説します。
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フラット35とは？
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年間の全期間固定金利型住宅ローンです。
新築・中古住宅に利用でき、融資実行時に適用金利と返済額が確定します。
市場金利が上昇しても金利は原則変わらず、長期的な家計管理がしやすくなります。
一方、変動金利型は金利見直しで返済負担が増減し、フラット35では市場金利が下がっても金利は自動的に下がりません。
また、適用金利は申込時ではなく融資実行時の金利で、金融機関や借入期間、融資率、団体信用生命保険の種類によって異なります。
なお、住宅性能に応じたフラット35Sの金利引下げを利用すると、当初の引下げ期間終了後に返済額が変わる場合があります。
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フラット35の利用条件
フラット35の申込条件は、原則満70歳未満で所定の国籍・在留資格を満たし、総返済負担率が基準内であることです。
総返済負担率の上限は年収400万円未満で30%、400万円以上で35%となり、住宅ローン以外の自動車ローンやカードローンなどの返済額も含めて判定します。
既存の借入れも融資額に影響します。
借入期間は原則15年以上で、35年と「80歳から申込時の年齢を差し引いた年数」の短い方が上限です。
また、マンションなどの共同住宅は床面積30㎡以上で、住宅金融支援機構が定める技術基準への適合も求められます。
親子リレー返済には年齢に関する例外がありますが、条件を満たしても審査結果によって希望額を借りられない場合があります。
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フラット35のデメリット
フラット35のデメリットは、当初の返済額が変動金利型より主になる可能性や、費用・手続きの負担です。
市場金利が下がっても借入金利は自動的に下がらず、固定金利が常に有利になるわけではありません。
頭金が購入価額の1割未満でも利用できますが、融資率が9割を超えると金利が高くなる商品があり、審査も慎重におこなわれます。
ただし、融資率による金利差がない金融機関もあるため、一律には判断できません。
費用面では融資手数料のほか、住宅の技術基準を確認する物件検査費用などが発生する場合があります。
書類の準備や適合証明の手続きにも時間を要する一方、保証料と繰上返済手数料は不要です。
金利だけでなく、諸費用と必要な手続きも含めて比較することが欠かせません。
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まとめ
フラット35は、金利上昇による返済負担の変化を抑え、長期的な資金計画を立てやすい住宅ローンです。
ただし、返済負担率と住宅の技術基準を満たす必要があり、頭金の割合や金融機関によって金利・費用も変わります。
申込み前には融資実行時の金利が適用される点を踏まえ、借入期間や既存の借入れ、諸費用を含めた返済計画を確認しましょう。
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