親から子どもへ住宅ローンの名義変更を検討している方のなかには、名義変更が原則認められないなか、どのようなケースで認められるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
また、贈与税の問題やすでに別の住宅ローンを借りている場合の制約などが関係してきます。
そこで、この記事では住宅ローンの名義変更は親子間でも原則認められない理由をお伝えしたうえで、認められるケースと注意点も解説します。
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住宅ローンの名義変更は親子間でも原則認められない理由
住宅ローンの名義人の変更は、原則として認められていません。
理由は、金融機関が当初契約を結んだ方の返済能力があると判断して融資を提供しているからです。
このため、個人的な理由で名義人を変えるのを許可されると、ローン契約の規約が損なわれてしまいます。
また、民間金融機関でローンを受ける際には、団体信用生命保険（団信）への加入が条件となります。
この団信は、加入者に万が一の事態（死亡や高度障害）が発生した場合、残っている住宅ローンの全額が保険金で完済される制度です。
団信に加入していれば、安心してローンを利用でき、その結果、親が団信に加入している場合、子どもがそのローンの返済をおこなう必要がないケースもあります。
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住宅ローンの名義変更が親子間で認められるケースとは
ローンの支払中に親から子どもへ不動産名義を変更する場合、親の死亡や高齢化による相続や贈与のほか、死亡などによらない名義変更には十分な理由が必要です。
しかし、親子間でリレーローンを組む場合、親の返済能力を考慮し、名義変更には担保力を補強する理由が求められます。
たとえば、親が収入の減少に直面した場合、名義変更が認められるケースがありますが、これは名義変更後の子に返済能力があると金融機関が判断した場合に限ります。
また、事前にリレー形式でローンを組んでおけば、子どもに十分な安定収入があり、対象の家に居住するのが条件となるため、名義変更が承認されやすくなるでしょう。
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住宅ローンの名義変更を親子間でおこなう際の注意点
不動産を夫から妻または親から子へ名義変更する際、自宅の所有権と住宅ローンの名義が移転します。
この場合、市場価格より低い金額で売買がおこなわれると、税務署はその差額を贈与とみなし、贈与税が課されるケースがあるため注意が必要です。
現在の住宅ローンがあっても条件を満たせばダブルローンが可能ですが、相続予定の子どもが他の住宅ローンを組んでいる場合は適用外です。
また、親族間売買においては、住宅ローンを取り扱う金融機関が少ないため、融資が難しい場合があります。
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まとめ
ローンの名義人の変更は、原則として認められていません。
しかし、ローンの支払中に親から子どもへ不動産名義を変更する場合、親の死亡や高齢化による相続や贈与のほか、死亡などによらない名義変更には十分な理由が必要です。
また、事前にリレー形式で住宅ローンを組んでおけば、子どもに十分な安定収入があり、対象の家に居住するのが条件となるため、名義変更が承認されやすくなるでしょう。
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すみれ不動産 メディア編集部
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