住み替えやライフプランの見直しに伴い、住宅ローンが残っているマンションの売却を検討される方は少なくありません。
「ローンを完済していないと売れないのでは」といった不安や、手続きの複雑さに対する疑問をお持ちの方も多いでしょう。
本記事では、住宅ローン返済中のマンションを売却する際の基本的な仕組みから、流れと資金計画の注意点までを解説いたします。
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住宅ローン残債があるマンションの売却方法
結論として、住宅ローンの残債があるマンションでも、全く問題なく売却することが可能です。
ただし、買主に所有権を移すには、物件引渡しと同時に住宅ローンを全額完済することが必要です。
金融機関は融資の際に、そのマンションを担保とする「抵当権」を設定しています。
この抵当権を抹消しない限り、所有権をクリーンな状態で買主へ移転させることはできません。
一般的には、決済日に買主からの売却代金でローンを完済し、同日に司法書士が抵当権抹消登記を申請します。
この一連の手続きを決済日に同時におこなうことで、スムーズな売却が実現するのです。
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売却の基本的な流れ
住宅ローンが残るマンションの売却は、ご自身の財務状況を正確に把握することから始まります。
まずは金融機関へ連絡し、住宅ローンの残高がいくら残っているかを確認しましょう。
同時に、信頼できる不動産会社へ査定を依頼し、おおよその売却可能価格を把握することで、資金計画を立てられます。
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結し、本格的な販売活動の開始です。
地域内の需要にくわえて、他地域からの移住希望者や海外投資家にも物件を効果的に紹介してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
購入希望者が見つかり、売買契約を締結した後は、金融機関と抵当権抹消の準備を進め、最終的な決済・引渡し日を迎える流れとなります。
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売却における資金計画の注意点
住宅ローンが残るマンションの売却では、資金計画に関するいくつかの重要な注意点があります。
もっとも、重要なのは、売却価格で「住宅ローン残高」と「仲介手数料などの諸費用」をすべて賄えるかどうかです。
売却価格がこれらを上回る「アンダーローン」であれば問題ありませんが、下回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。
また、新居の購入を同時に進める場合は、売却と購入のタイミング調整が不可欠です。
売却より先に新居を購入すると、一時的に二つのローンを支払う「ダブルローン」状態となり、家計を圧迫する可能性があります。
そして、金融機関によっては「住み替えローン」といった商品も用意されていますが、事前に綿密な計画を立てることが求められます。
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まとめ
住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能ですが、決済日に売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消することが条件です。
売却は、ローン残高と査定額を把握した上で、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を進めるのが一般的な流れとなります。
売却価格でローン残債と諸費用を賄えるか、また住み替え時のダブルローンのリスクはないかなど、事前の資金計画が成功の鍵です。
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