住宅ローンが残っているマンションを売却する際には、通常の売却と異なる注意点があります。
とくに、売却代金でローンを完済できない場合は自己資金の補填や任意売却の検討が必要になるため、慎重な判断が求められるでしょう。
本記事では、住宅ローン残債の有無によって異なる売却方法や手続きの流れ、注意点について解説いたします。
住宅ローンの残債があるマンションを売却する方法
住宅ローンの残債が残っているマンションを売却するには、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消することが必要です。
まずは、金融機関に問い合わせ、現在のローン残高と一括返済時の条件を確認します。
売却代金が残債を上回るアンダーローンの場合は、売却代金で完済できるため一般的な売却手順です。
一方、売却代金で残債を返しきれないオーバーローンの場合は、自己資金の投入や住み替えローン、金融機関の同意を得た任意売却といった、選択肢を検討する必要があります。
任意売却は返済が困難な状況で金融機関と調整し、残債の一部免除や、分割返済を認めてもらいながら売却する方法です。
なお、これらの方法を比較検討し、返済負担を軽減しながら売却を進めることが大切です。
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住宅ローンの残るマンションを売る流れ
最初にローン残高や一括返済条件を金融機関に確認し、現状を把握します。
次に、売却予定のマンションの市場価格を知るため、信頼できる不動産会社に査定を依頼します。
また、査定結果を比較し、信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことが望ましいです。
契約後は販売活動が始まり、広告や内覧を通して、購入希望者を募りましょう。
そして、買主が決まったら、売買契約を締結し、決済に向けて金融機関と調整します。
決済日には、買主からの代金でローンを一括返済し、司法書士を介して抵当権の抹消と所有権移転登記をおこないます。
この一連の流れを把握することで、売却にかかる期間や必要書類の準備がスムーズになるでしょう。
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住宅ローン残債があるマンションを売却する注意点
ローンが残る状態で売却する場合には、注意点があります。
住み替えを伴う場合は、新居購入のローンと、旧居ローンが重なるダブルローン状態に陥らないよう計画を立てる必要があります。
また、売却には仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、繰上返済手数料といった諸費用がかかり、これらを差し引いたうえで、残債が完済できるかを確認しなければなりません。
さらに、ローンをすでに完済している場合でも、登記簿に抵当権が残ったままになっていることがあるので注意が必要です。
この状態では所有権移転ができないため、完済証明書を用意して、抹消手続きを進める必要があります。
なお、事前に金融機関と司法書士に相談しておくことで、売却当日の手続きが滞りなく進みます。
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まとめ
住宅ローン残債があるマンションは、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消すれば売却が可能です。
売却の流れは、ローン残高の確認から査定、契約、金融機関との調整、決済・登記の順に進みます。
ダブルローンや諸費用、抵当権の未抹消といった注意点を把握し、計画的に準備することが大切です。
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