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[初めての不動産購入]でも安心!知っておきたい諸費用内容と節約ポイント!

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[初めての不動産購入]でも安心!知っておきたい諸費用内容と節約ポイント!

カテゴリ:不動産知識

この記事で解決できること

①不動産購入時の諸費用が完全網羅できる!
具体的な数字アリ!正しく理解できる!
節約ポイントを押さえ、お得に購入できる!

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当ブログでは、福岡県の不動産売買を専門で行っている当社が、不動産購入について役に立つ情報や、お得に購入できる方法を中心に発信しています。

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不動産を購入する際にまず気にするのが物件価格ですよね。チラシやネットでは、月々○○万円のお支払い!などの金額を見て、現在のお家賃と比べられる方も多いと思います。
でもよく見て下さい。
別途諸費用が掛かりますと書いていませんか?
そうです。不動産の購入には、物件価格以外に必ず諸費用が掛かるのです。

しかし諸費用は、仲介する不動産業者によりかなり違いがあることをご存知でしょうか?
この記事を見ることで、諸費用をしっかり理解し
節約ポイントをおさえることで
少しでもお得に購入する方法が分かります。
是非最後まで、お付き合いください。


目次▽
1.諸費用の種類と内訳
2.諸費用を抑えるポイントまとめ
3.実際にどれくらい安くなる?
4.諸費用のお支払い方法
5.まとめ


1.諸費用の種類と内訳

まず、諸費用とは何ぞやということですが、
今回の記事では、弊社でのお取り扱いも多い
「福岡県内中古不動産購入の際に、物件価格と別にかかる費用」
こちら全般を諸費用としてご説明致します。

では諸費用とは何があるのでしょうか。
大きく分けると
Ⅰ.銀行に支払う費用
Ⅱ.登記関係費用
Ⅲ.仲介業者に支払う仲介手数料
Ⅳ.火災保険料
Ⅴ.固定資産税や管理費等の精算金
Ⅵ.その他
この6つに分類されます。
費用の概算も含めて詳しくみていきましょう。


Ⅰ.銀行に支払う費用
まずは、銀行に支払う費用です。
こちらは、ローンを使って購入する際に発生する諸費用ですので
現金で購入する際にはこちらの費用は発生しません。

銀行に支払う費用としては
①銀行に支払う事務手数料
②保証会社に支払う保証料等
この2つがあります。

①銀行支払う事務手数料
こちらは銀行の事務手続きに掛かる費用です。
地方銀行では、55,000円としているところが多いですが農協や労金といった組合系金融機関では組合員であれば無料としているところもあります。
お支払い先は銀行です。

②保証料等(若しくは融資手数料)
こちらは、厳密に言うと銀行ではなく
保証会社に支払う保証料となります。
お支払い先は銀行を通じて保証会社に支払われます。
銀行では原則連帯保証人等は取っておらず、保証会社の保証が取れることが
融資の条件になっているケースがほとんどです。
そのため、この保証料支払いが必要になります。
保証料は、
借入時に一括支払いする方法(保証料一括型)
金利に上乗せして毎月支払う方法(金利内包型)
の2種類があります。

(保証料一括型)

保証料は審査内容や借入期間、保証会社によっても保証料率が異なるため、
一概には言えませんが
保証料を一括支払いする場合の目安としてはローン借入額全体の2.2%程度となります。


(保証料金利内包型)

金利内包型の場合は、毎月の金利に+0.2%上乗せとしているところが多いです。


この保証料は、当初定めた借入期間内に、ローンを「一括返済」をした場合には
保証料の払い戻しがあります。

但し、最近は「融資手数料型」の商品も多くあります。融資手数料型の特徴としては、保証料型よりも金利が安く設定されている場合が多いですが一括返済の際に、融資手数料の払い戻しがありません。
融資保証料型にするのか、融資手数料型にするかは
「一括返済する予定」があるか、ないかで考える必要があります。

保証料金利内包型当初の諸費用を抑えたい方向け
保証料一括型  →毎月の金利を抑えたい、約15年以内に一括返済予定がある方向け
融資手数料型  →毎月の金利を抑えたい、15年以内に一括返済予定がない方向け


福岡銀行HPより参照)

保証料等を組み込んだ諸費用の計算をする場合は、
下記でおおよその概算が計算できます。
(「物件価格」+「その他諸費用」×2.2%)+30,000円=①保証料等概算
「①保証料概算」+「物件価格」+「その他諸費用」=総額の概算

※銀行の保証料等の計算や保証料等を組み込んだ計算式は、弊社が概算を算出する際に目安としている計算式です。
実際の保証料等は、銀行の仮審査をしなければ正式な金額は分かりませんので
まずはローンの仮審査から進めていく方法をおすすめしております。
ただ、物件のご内覧に行った際に不動産業者から提示がある諸費用明細には
「別途保証料」「審査による」といった感じで記載されているケースもあり
諸費用の全体像がよくわからないことがあるかと思います。
その時は、是非上記の計算式を参考にしてみて下さい!

注意銀行事務手数料と銀行保証料や銀行融資手数料は、銀行にお支払いする費用です。ローンを使う際には必須の諸費用です。
但し、ローン「事務代行」手数料としておおよそ5万~10万くらいの範囲で諸費用明細に書いてある場合は注意が必要です。
この「ローン事務代行手数料」とは、銀行とは別で不動産業者へのお支払いになります。
銀行の仮審査、本審査、ローンの契約(金消契約)、実行等、銀行のお手続きには
書類準備や収集など、かなり手間が掛かります。
この手間賃が、「ローン事務代行手数料」ということです。

ローン事務代行手数料は、不動産業者によって
請求する業者と、請求しない業者があります。

すみれ不動産では、ローンの手続き代行業務は仲介業者としての仕事の一つとして
当たり前の業務だと思っておりますので、
仲介手数料と別に費用をいただくことはございません。
これは「仲介手数料無料」でご紹介している物件も同じです!
安心してローンのお手続きもお任せ下さい!

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Ⅱ.登記費用関係
司法書士さんへの報酬と、登録免許税を併せて
「登記費用」と呼ばれます。
登録免許税については、建物と土地、築年数や評価額等いろいろな計算が必要なので
詳しくは▽コチラをご参照下さい。

今回は分かり易く、
「住宅用家屋証明書」が取得できる※注意
中古マンション
物件価格  3000万円
(固定資産税評価額/建物:700万 土地:380万)
ローン金額 3000万円
こちらでの概算をお伝え致します。

※注意
登録免許税は、市町村が発行する「住宅用家屋証明書」が取得できるかどうかで
軽減税率が設けられています。「専住(センジュウ)」と呼ばれたりもします。
具体的には、
①実際に住む家として購入するのか
②築年数が昭和57年1月1日以降に建築された建物か
③面積が50㎡以上かどうか
など、諸条件を満たす場合は登録免許税が安くなります。
▽住宅家屋証明書のリンク▽

中古不動産の購入時には、下記の登記が必要になります。

①[所有権移転登記]※上記例によるマンションの場合
売主様から買主様に名義を書き換える登記ですので
必ず必要になります。
上記の例による所有権移転登記の費用の目安は、
登録免許税 = 約7.8万円
司法書士報酬= 約5.5万円~
合計約13.5万円程度。

②[抵当権設定登記]※上記例によるマンションの場合
銀行ローンを使用する際に必要な登記です。
現金購入の場合は、この登記をする必要がありませんので
こちらの費用も掛かりません。

上記借入額の例による抵当権設定登記の費用の目安は、
登録免許税 = 約3万円
司法書士報酬= 約5.5万円~
合計約8.5万円程度。

上記の条件であれば
登記費用の目安は、約22万円~程度となります。

ざっくり登記費用目安(物件価格3000万円の場合)

住宅用家屋証明書あり(センジュウ要件あり)
中古マンション、ローン有→ 約22万円
中古マンション、現金  → 約14万円
中古戸建    ローン有→ 約42万円
中古戸建    現金  → 約33万円

住宅用家屋証明書なし(センジュウ要件に当てはまらない場合)
中古マンション、ローン有→ 約37万円
中古マンション、現金  → 約20万円
中古戸建    ローン有→ 約55万円
中古戸建    現金  → 約38万円

※上記はあくまで参考例です

※登録免許税は評価額により変動します。
※新築は、上記とは別に「表題登記」費用が別途掛かります。
※ローン有の場合、借入金額により差があります。

中古物件の場合、登記費用は物件の要件によって変わりますので
物件選びが非常に大切です!
築年数が1年違う、物件の㎡数が1㎡違うだけで
変わりますので侮れませんよ!

❁諸費用節約POINT2❁
専住(センジュウ)要件に当てはまる物件で
登録免許税を節約する!



Ⅲ.仲介業者に支払う仲介手数料
不動産の仲介手数料とは、その名の通り不動産業者が
「仲介」をする際に発生する手数料で、
物件の価格によって金額が変動します。

仲介手数料簡易計算式

物件価格200万以下→物件価格×5%×消費税
物件価格200万以上400万未満→物件価格×4%+20,000円×消費税
物件価格400万以上→物件価格×3%+60,000円×消費税


例えば、先程の例のように物件価格が3000万円だった場合は、
3000万×3%+60,000円×1.1%(消費税)=
1,056,000円となります!
仲介手数料は、諸費用の中でも非常に大きな金額ですね。

但し、こちらは大幅に節約が可能です!

上記はあくまで「仲介手数料の上限」のお話です。
当たり前に請求されるケースがほとんどですが
すみれ不動産は物件によって「仲介手数料無料」でご案内しております。
仲介手数料無料対象は
●福岡県内の物件であること
●リフォーム済みの綺麗な物件であること等
全てが対象ではありませんが、対象物件なら
お得なのは間違いなしです。
  

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Ⅳ.火災保険料
家を購入した後、もしもの時の保険が火災保険です。ローンを利用する場合は、火災保険加入が必須条件です。

ひと昔前までは、35年間一括で支払いができる時もあり前払いすることで費用を抑えることができていましたが、昨今の災害の多さから、火災保険の一括払いができる期間が2022年10月以降は最大5年間と大幅に短縮されました。
(地震保険の一括払いも5年まで)

火災保険のお支払い方法は、一括払いにしなくても
毎年払いや毎月払いにもできます。
しかし、5年間トータルで見ると一括払いが総支払額はお得になりますし
途中で売却することになっても、保険料の払い戻しがありますので
購入時の5年一括払いの選択をおススメ致します。

火災保険は、適正な「保険金額」を設定することや、「家財保証」を付けるか、「水災保証」を付けるかなど適正なプランを選択することで
保険料を抑えることができます。

例えばマンションの場合、物件の購入価格にはバルコニーなどの共用部分持分も
含まれた費用なので、購入価格を保険金額にする必要はありません。
あくまでお部屋(専有部)に掛ければいいので、購入価格を保険金額にするのは無駄になります。
保険金額が無駄に高くなっていないか、良く確認してみて下さい。
また、2階以上のお部屋に「水災保証」を付けることも、被害を受ける可能性を考えると付けない選択肢もでできますね。

もう一つ大事なことは、火災保険に付随する地震保険については
確定申告や年末調整での控除対象になります。
この「地震保険控除」を忘れずに受けることも節約ポイントです。

火災保険料の目安(5年一括・家財付きの場合)

マンション→ 約9万円~12万円前後
戸建→ 約30万円~50万円前後
※築古の一戸建ては火災保険が高額です。


❁節約POINT4❁
適切な保険金額とプランを考え、一括支払いを選択!
地震保険の控除を忘れない!



Ⅴ.固定資産税や管理費等の精算金
固定資産税や管理費等(マンションの場合)については
物件の引渡し前までは売主様が支払い、
引渡し後は買主様が支払うことになるため、
その額を日割計算し、清算を行います。

「固定資産税・都市計画税の清算」
固定資産税は、1月1日の土地・建物所有者に対して課税され、年の途中で所有者が変わっても納税義務者は変更されません。
そのため不動産売買契約時には、起算日を定め(福岡の場合、4月1日がほとんど
売主様は起算日から引渡しまでの分、買主様は引渡しから翌年の3月31日の分を日割精算し、買主様が支払うべき費用を売買残代金と併せて売主様に支払います。

これを固定資産税・都市計画税の清算といい、
購入時に掛かる諸費用の一部です。

気を付けるべきポイントは、4月1日を起算日としたときの引渡日が1/1~3/31の場合です。

例えば下の図のように、引渡日が2月20日だった場合は、2月20日~3月31日までを清算しますが、
1月1日現在の所有者は売主様なので、その年度の納税義務者も売主様です。
引渡し後からは買主様負担の原則に従うと、その分も清算が必要になります。

つまり、按分した額+その年度分を買主様は支払うことになります。

起算日については、法律で決まりがある訳ではなく、商慣習によって契約書で定められており、福岡県での売買では起算日4月1日が採用されているケースが多く、
必ず契約書に起算日の記載がありますので確認するようにしましょう。

「管理費等の清算」
こちらは、中古マンションの売買時にする精算です。
マンションの場合、毎月の管理費や修繕積立金のお支払いがあり、
こちらも精算が必要になります。
例えば2月20日が引渡しの場合、2月20日から2月末までの分は買主様の負担となりますが、管理会社からの請求は売主様にくるケースがほとんどです。
また、毎月〇日に翌月分を支払いといった具合に、前払い方式をとっている場合も多く、引渡日の翌月分までを清算する場合もあります。
こちらも購入時に掛かる諸費用の一部となります。


Ⅵ.その他の費用
今までご説明した費用は、どの物件でも大体掛かる費用ですが、
その他の費用も物件の条件により掛かる場合があります。

その他費用の主な例

収入印紙代 →売買契約時、ローン契約時に必要(1万~3万円が主)

フラット適合証明発行費用   →フラット35を使う場合
耐震適合証明発行費用     →旧耐震物件でもローン控除等を受ける場合  
増改築等工事証明書発行費用  →ローン控除期間を13年にする場合
銀行保証料(超過保証の場合) →ローン審査が厳しい場合
瑕疵担保保険料        →瑕疵に対する保険に加入する場合
ローン事務代行手数料     →不動産業者から請求される場合
リフォーム費用        →リフォーム業者へ支払い
ホームインスペクション    →中古木造戸建てに不安がある場合


その他、引越費用や家具・家電購入費用諸費用として考えておかねばなりませんね。
非常に長くなりましたが、
以上が、購入時に諸費用として掛かる費用の内訳となります。



Ⅱ. 諸費用を抑えるポイントまとめ


❁POINT1.銀行に支払う費用❁
銀行保証料等の支払い方法を理解する!
ローン事務代行手数料を請求しない不動産業者を選ぶ!

❁POINT2.登記関係費用❁
専住(センジュウ)要件に当てはまる物件で
登録免許税を節約する!

❁POINT3.仲介業者に支払う仲介手数料❁
仲介手数料無料の不動産業者を選ぶ!
仲介手数料を交渉してみる!

POINT4.火災保険料
適切な保険金額とプランを考え、一括支払いを選択!
地震保険の控除を忘れない!

上記のポイントを理解することで、
不動産の諸費用をぐっと抑えることが可能です!
正しく理解し、少しでもお得な方法を知って下さい♪


Ⅲ. 実際にどれくらい安くなる?


では実際にどれくらい安くなる可能性があるのか。

下の図をご覧ください♪



全てがこのようになる訳ではありませんが、
諸費用でこれだけ差が出るなら
見直さない手はないのではないでしょうか?

特に仲介手数料は大きなウエイトを占めているのが
一目瞭然かと思います。
同じ物件でも、選ぶ業者で諸費用に差が出る業界です。
不動産選びはもちろん大事ですが、
仲介業者選びもすごく大切です!

すみれ不動産は誠実に、隠さず全てお伝えしますので安心してお選び下さい♪

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Ⅳ. 諸費用のお支払い方法

ここまでお話してきた諸費用ですが、
銀行によって全額住宅ローンに組み込むことが可能です。
一部のネット銀行では、諸費用分は物件価格の5%までと定めていることもあるので、
頭金を出さずに購入する場合は、銀行選びが重要となります。

引っ越し費用や家具・家電代は諸費用としてローンに組み込めないと考えがちですが
そこもローンに含めることができる銀行もあります!
クレジットリボ払いでの家具家電購入と比べると、圧倒的に金利も安くなります。

頭金(自己資金)無しで、家具家電までローンに含めての購入もこの低金利時代ならではの選択肢ですので、
無理なくご自身に合った選択で、お考え下さい♪


Ⅴ.まとめ

とても長かったと思いますが、できるだけ詳しく伝わればと思い熱く記事を書かせて頂きましたが
いかがでしたでしょうか。

物件の購入を検討する上で、諸費用は節約できるところも多く
知っているか知らないか、言うか言わないかで大きな金額の差がでてきます。
また、銀行選びも重要なポイントになってきます。
本記事で紹介した諸費用の種類や内訳、節約ポイントをしっかり押さえることで
購入する上で必要な知識になれば幸いです。

当たり前ですが、少しでも安く購入することは
とてもハッピーなことです。
弊社では、少しでも安く買える=資産価値も上がると考えていますので
これからも有意義な情報を発信していきます♪
ではまた♪


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平井 裕二

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